Se ha concretado una modificación de la Ley Hipotecaria el pasado día 3 de septiembre. En esa fecha se ha derogado en concreto el artículo 28 de dicha Ley Hipotecaria. El pasado mes de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2021. En ella se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
Aprovecha el legislador esta norma, como viene ya siendo habitual, para acometer modificaciones de normativa de variada naturaleza. En este caso, aborda, con esta nueva modificación la derogación de un artículo de la Ley Hipotecaria, que ciertamente se había quedado obsoleto. Atendiendo al nivel de comunicaciones telemáticas actual y la información que obra en los registros.
Modificación de la Ley Hipotecaria
Este artículo de la Ley Hipotecaria establecía las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado. No surtían efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Esta limitación no es aplicable a los herederos forzosos.
Es decir que cuando una persona fallecía sin herederos forzosos, esto es descendientes, ascendientes y cónyuge. Sus herederos, hermanos, sobrinos u otros, no tenían pleno derecho del inmueble hasta que hubieran transcurrido 24 meses desde el fallecimiento.
En estos casos los herederos podían adjudicarse la herencia del causante e incluso posteriormente transmitir el inmueble a un tercero. Si bien el registrador tenía la obligación de dejar constancia registral de la limitación que el artículo 28 establecía.
Durante este plazo de 24 meses si aparecía un hijo del difunto no conocido, o un testamento ológrafo, escrito de puño y letra del causante, aquel podía ejercitar la acción de petición de herencia (petitio hereditatis) frente al heredero aparente. Reivindicando el inmueble al tercero adquirente mediante la denominada acción reivindicatoria. Y solicitando la nulidad de las inscripciones registrales ejercitando la acción de rectificación por inexactitud registral.
Si bien es cierto que estas situaciones no eran nada comunes, el riesgo siempre existía. Y esto se traducía en que al encontrarnos en una operación de compraventa con un inmueble con esta limitación. Por cuanto no constituía una carga registral, nos veíamos obligados a tener que incluir cláusulas de garantías por parte de los vendedores en las escrituras de compraventa.
Y lo que era todavía peor. Muchas entidades financieras no concedían hipotecas sobre bienes inmuebles con esta limitación, ante el riesgo de poder perder su garantía. E incluso podría darse el caso que el comprador pudiera llegar a tener que hacer frente a la hipoteca concedida y quedarse sin esa vivienda que tuviera que adjudicarse al heredero legitimo. Lo que al final introducía gran complejidad en estas operaciones.
Derogación de la Ley de Cuba
Las situaciones antes descritas eran harto improbables y atendiendo a la fiabilidad del registro de últimas voluntades parece oportuno la derogación de este artículo. De manera que se agilicen las ventas de los inmuebles por parte de sus herederos. Con independencia del grado de parentesco que estos mantuvieran con el causante.
Como curiosidad, hay que indicar que esta disposición que ahora se deroga era comúnmente conocida como “Ley de Cuba”. Y hunde sus raíces en el siglo XIX. Situándonos en el contexto histórico de nuestro país, España contaba todavía con territorios en ultramar y las comunicaciones entre los continentes eran entonces lentas. Por lo que entonces sí, resultaba relativamente frecuente que pudieran aparecer hijos. Incluso desconocidos en España que reclamaran sus derechos hereditarios sobre los inmuebles de sus padres. De ahí su denominación de Ley de Cuba.
Arrabe Integra
Asesoría Jurídica
