El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) . Regulación que por tener origen en derecho comunitario, es de obligada transposición a los ordenamientos nacionales de los estados miembros. La nueva norma, que modifica la Ley Hipotecaria y muchos otros cuerpos legales, tiene un carácter protector de los derechos de los consumidores. Pues intenta mejorar la transparencia en la contratación hipotecaria. Recogiendo varios pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la U.E. sobre esta materia. La LCCI se aplica a los contratos suscritos desde su entrada en vigor (16 de junio de 2019).
Desde nuestra Asesoría Jurídica resumo los aspectos mas relevantes de esta ley.
Ámbito de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario
La norma se aplica a contratos de préstamo/crédito concedidos por personas cuya actividad profesional sea o incluya la concesión de préstamos. Siendo el prestatario persona física y siempre que el contrato se incluya en alguna de las siguientes dos modalidades:
- Contrato de préstamo/crédito con garantía hipotecaria (u otro derecho real de garantía) sobre un inmueble de uso residencial. Incluyendo viviendas, trasteros y garajes, entre otros, independientemente de la finalidad del préstamo. Esta modalidad incluye a prestatarios personas físicas, tanto particulares como profesionales (autónomos).
- Contrato de préstamo/crédito cuya finalidad sea la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, de uso residencial. Esta modalidad incluye a prestatarios personas físicas particulares, pero se excluye a profesionales (autónomos).
Fase precontractual
Se establecen determinadas obligaciones, para conseguir:
- Proporcionar información suficiente al prestatario, para que comprenda la carga que está asumiendo con el préstamo. La norma establece la documentación obligatoria a entregar. El prestamista deberá proporcionar la información personalizada necesaria, con un plazo de antelación mínimo de diez días a la fecha de la firma, mediante la utilización de la plataforma notarial SIGNO.
- Asesoramiento imparcial del notario de forma previa a la firma. Sobre todo mediante el “acta de transparencia”, que se formaliza en una cita previa y obligatoria entre el notario y el prestatario. El otorgamiento previo de esta acta es obligatorio para la firma e inscripción de la correspondiente escritura de préstamo.
- Limitar el asesoramiento (definido como recomendación personalizada al prestatario respecto a la suscripción de préstamos/créditos) en materia de préstamos. Que solo puede prestarse por prestamistas e intermediarios profesionales a los que se exige el cumplimiento de determinados requisitos. Entre ellos indicar si perciben retribución, y de quién, por el servicio de asesoramiento.
Obligaciones del prestamista en cuanto a la evaluación de solvencia del prestatario
- Evaluación en profundidad de la solvencia del prestatario y fiador (análisis de ingresos/gastos, activos, ahorro, etc.).
- Consultar el historial crediticio del prestatario.
- Realizar la tasación del inmueble aportado en garantía mediante tasador homologado.
Otorgamiento de escritura pública de préstamo
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario incluye una serie de novedades a la hora de la formalización del préstamo:
- Régimen imperativo sobre intereses de demora, vencimiento anticipado por impago y amortización anticipada.
- Se establece el carácter irrenunciable de los derechos que se reconocen al prestatario/hipotecante.
- Los contratos de préstamo sin garantía hipotecaria que entren en el ámbito de la LCCI deberán otorgarse en papel u otro soporte duradero.
- El notario debe enviar al prestatario una copia simple de la escritura a través de correo electrónico.
Reparto de gastos y pago de impuestos
Se regula la distribución de los gastos generados por la formalización del préstamo, que serán asumidos de la siguiente manera:
- Gastos notariales: asumidos por el prestamista, excepto copias a favor del prestatario.
- Los gastos de inscripción: asumidos por el prestamista.
- Gastos de gestoría: asumidos por el prestamista.
- Gastos de tasación: asumidos por el prestatario.
El prestamista, además, es el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (confirmando la regulación que ya venía aplicándose desde 2018).
Vencimiento anticipado
El prestamista podrá ejercer su derecho a resolver anticipadamente el contrato, por falta de pago, cuando se den los siguientes requisitos:
- Que el prestatario entre en mora en el pago de capital o intereses.
- Que el importe de cuotas vencidas adeudadas suponga como mínimo:
- 3% del principal o 12 plazos mensuales en la primera mitad del préstamo.
- 7% del principal o 15 plazos mensuales en la segunda mitad del préstamo.
- Que haya requerido el pago al prestatario con una antelación mínima de un mes.
Cláusula suelo
Se prohíben definitivamente las cláusulas que establezcan un límite a la baja del tipo de interés. Desde 2013 permitidas mediante aceptación manuscrita por parte del prestatario, opción que queda derogada.
Préstamo multidivisa
Se establece el derecho del consumidor a convertir un préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que perciba sus ingresos. O en la del estado miembro de la U.E. en el que resida.
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