La Agencia Tributaria ha intensificado su supervisión sobre el sector vacacional. Coincidiendo con las campañas de mayor afluencia, el fisco recuerda periódicamente la normativa vigente sobre la tributación del alquiler turístico. Si tienes una vivienda destinada a este fin, es fundamental conocer qué impuestos te afectan para evitar sanciones.
¿Qué se considera legalmente como alquiler turístico?
Antes de analizar los impuestos, debemos definir la actividad. Jurídicamente, estos inmuebles se encuadran como arrendamientos para uso distinto de vivienda. Se trata de la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales turísticos y con fines lucrativos.
Es vital distinguir esta actividad de la industria hotelera. Se considera alquiler turístico «puro» cuando no se prestan servicios complementarios como:
- Recepción y atención permanente al cliente.
- Servicios de restauración (desayunos, comidas, etc.).
- Limpieza del inmueble y cambio de ropa de cama durante la estancia.
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): ¿En qué epígrafe debes estar?
El simple hecho de alquilar una vivienda con fines turísticos obliga a dar de alta la actividad en el IAE. La clasificación dependerá directamente de los servicios que ofrezcas:
Clasificación según el servicio prestado
- Epígrafe 685 (Apartamentos turísticos extra-hoteleros): Se aplica si ofreces servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, recepción, etc.). Si el negocio abre menos de 8 meses al año, puedes beneficiarte de una cuota reducida del 70%.
- Epígrafe 861.1 (Alquiler de viviendas): Es el más común. Se aplica cuando solo alquilas el inmueble por periodos cortos sin servicios adicionales.
- Epígrafe 861.2 (Arrendamiento de inmuebles): Se utiliza cuando el propietario alquila el edificio a una empresa explotadora para que sea esta última quien gestione el negocio turístico.
Nota importante sobre exenciones: Las personas físicas y sociedades con una cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros están exentas del pago de la cuota del IAE, aunque deben cumplir con las obligaciones censales de alta.
Tributación del alquiler turístico en el IRPF
La forma en que declaras tus ingresos en la Renta varía según la naturaleza de tu alquiler, contar con una asesoría jurídica puede ser tu mejor ayuda:
Rendimientos del Capital Inmobiliario (Sin servicios de hospedaje)
Si tu alquiler se limita a la entrega de las llaves, los ingresos tributan en esta categoría. Debes tener en cuenta:
- Sin reducción del 60%: Al no ser una vivienda permanente, no puedes aplicar la reducción estatal típica del alquiler de larga duración.
- Imputación de rentas: Los días que la vivienda esté vacía (sin alquilar), deberás tributar por la «imputación de rentas inmobiliarias» (entre el 1,1% y el 2% del valor catastral).
Rendimientos de Actividades Económicas (Con servicios de hospedaje)
Si prestas servicios adicionales similares a los de un hotel, la Agencia Tributaria considerará que gestionas una actividad económica profesional.
IVA y Transmisiones Patrimoniales (ITP)
¿Debo emitir factura con IVA? La respuesta depende de nuevo de los servicios:
- Alquiler sin servicios hoteleros: Está exento de IVA. No tienes que presentar declaraciones trimestrales de este impuesto, pero el inquilino (en teoría) debería liquidar el ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) según la tarifa de su Comunidad Autónoma.
- Alquiler con servicios hoteleros: Está sujeto a un IVA del 10%. En este caso, el propietario debe facturar con IVA, presentar las liquidaciones correspondientes y puede deducirse el IVA de sus gastos.
Fiscalidad para No Residentes (IRNR)
Si eres propietario pero no resides en España, la tributación del alquiler turístico sigue reglas específicas:
- Residentes en la UE, Islandia y Noruega: Tributan al 19% y pueden deducirse los gastos necesarios para la obtención del rendimiento.
- Resto del mundo: Tributan al 24% sobre el importe íntegro, sin posibilidad de deducir gastos.
Obligaciones de información: El control de las plataformas
Desde 2018, las plataformas colaborativas (Airbnb, Booking, etc.) tienen la obligación de informar trimestralmente a Hacienda sobre:
- Identidad del titular y de los clientes.
- Referencia catastral del inmueble.
- Número de días de ocupación.
- Importe total percibido.
¿Qué gastos puedo deducir si soy residente en la UE?
Si tributas como rendimiento de capital inmobiliario y resides en la Unión Europea, puedes deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler:
- Gastos de suministros: Luz, agua, gas e internet durante los días que la vivienda estuvo ocupada.
- Comisiones de plataformas: El porcentaje que se llevan portales como Airbnb o Booking.
- Amortización del inmueble: Generalmente el 3% del mayor de estos dos valores: coste de adquisición o valor catastral (sin incluir el suelo).
- Intereses de hipoteca: Solo la parte proporcional a los días de alquiler.
¿Tengo que pagar la "Tasa Turística" en toda España?
No, la tasa turística es un impuesto autonómico o municipal y no existe en todo el territorio. Actualmente, es obligatoria principalmente en Cataluña y las Islas Baleares. El importe varía según la categoría del alojamiento y el número de noches, y el propietario tiene la obligación de recaudarla y liquidarla ante su comunidad autónoma.
¿Cómo tributa el alquiler de una sola habitación en mi casa?
Si alquilas una habitación con fines turísticos mientras tú vives en la casa, la tributación sigue las mismas reglas que el alquiler de la vivienda completa:
- Se considera rendimiento de capital inmobiliario (si no hay servicios hoteleros).
- La diferencia es que los gastos deducibles (IBI, basura, seguro) se deben prorratear no solo por los días de alquiler, sino también por los metros cuadrados de la habitación respecto al total de la vivienda.
¿Es obligatorio emitir factura a los huéspedes particulares?
Si tu alquiler está exento de IVA (sin servicios hoteleros), no tienes obligación de emitir una factura reglamentaria, pero sí debes expedir un recibo o justificante de pago si el cliente lo solicita. Si el alquiler está sujeto a IVA, es obligatorio emitir una factura completa con todos los datos fiscales.
