La Agencia Tributaria, coincidiendo con la campaña de verano, ha publicado una nota informativa recordando cuál es la tributación aplicable a la actividad de alquiler turístico, y los diferentes impuestos afectos.
¿Qué se entiende por alquiler turístico?
Los alquileres turísticos se encuadran jurídicamente dentro de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, es decir, arrendamientos que recayendo sobre una edificación, tengan como destino primordial un uso distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por tanto, la cesión de uso temporal de la totalidad una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará como un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta actividad debe distinguirse de los servicios prestados por la industria hotelera, y que son aquellos que ofrecen a los clientes servicios adicionales como restaurante, recepción, limpieza y cambio periódico de ropa de cama y baño dentro del periodo de arrendamiento, u otros análogos.
Aclarado el concepto de alquiler turístico, veamos uno por uno los diferentes impuestos.
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
El mero ejercicio, en territorio nacional, de la actividad económica que constituyen los alquileres turísticos implica la obligación de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) de acuerdo con el artículo 78 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
Dependiendo de los servicios prestados, la actividad se clasificará en:
Apartamentos turísticos extra-hoteleros (Epígrafe 685): Cuando se preste la actividad de hospedaje, es decir, cesión de uso de vivienda con servicios adicionales de restaurante, recepción, limpieza y cambio periódico de ropa de cama y baño dentro del periodo de arrendamiento, u otros análogos. Éste es el aplicable a los hospedajes prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan la condición de hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.
Debe tenerse en cuenta que si los hospedajes encuadrados en el Epígrafe 685 permanecen abiertos menos de 8 meses al año, la cuota de Tarifa será del 70 % de la cuota señalada en el mismo.
Alquiler de viviendas (Epígrafe 861.1):Cuando se alquile la vivienda por periodos de tiempo, sin prestar ningún servicio propio del hospedaje. En este caso, cuando la cuota correspondiente a pagar sea inferior a 601,01 euros, la tributación será por cuota cero y no se estará obligado a formular declaración alguna.
Arrendamiento de inmuebles (Epígrafe 861.2): Cuando la persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad o a otra persona física para su explotación como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación.
En cualquier caso, debe tenerse presente que las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros están exentas del IAE, por lo que no tienen obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La fiscalidad en el IRPF dependerá de la clasificación de la actividad:
Alquiler de viviendas (Epígrafe 861.1) sin prestación de ningún servicio propio del hospedaje.
- Los rendimientos serán considerados Rendimientos de Capital Inmobiliario.
- No aplica la reducción del 60% propia de alquileres destinados a vivienda permanente del inquilino.
- Los periodos sin arrendar tributarán al 2% ó al 1,1% (si el valor fue revisado en los diez periodos impositivos anteriores) del valor catastral en proporción al número de días que no haya estado cedido con fines turísticos o arrendado.
Apartamentos turísticos extra-hoteleros (Epígrafe 685): con prestación de servicios adicionales de restaurante, recepción, limpieza y cambio periódico de ropa de cama y baño dentro del periodo de arrendamiento, u otros análogos. En este caso los rendimientos serán considerados como Rendimientos de actividades Económicas.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Dependiendo de cómo se clasifique la actividad:
Alquiler de viviendas (Epígrafe 861.1) sin prestación de ningún servicio propio del hospedaje
- El alquiler está sujeto y exento de IVA. El arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
- El alquiler, por tanto, se sujeta al impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma. En defecto de regulación autonómica sobre ello, como sucede en Comunidad de Madrid, se aplicarán las siguientes:
| Euros | |
| Hasta 30,05 euros | 0,09 |
| De 30,06 a 60,10 | 0,18 |
| De 60,11 a 120,20 | 0,39 |
| De 120,21 a 240,40 | 0,78 |
| De 240,41 a 480,81 | 1,68 |
| De 480,82 a 961,62 | 3,37 |
| De 961,63 a 1.923,24 | 7,21 |
| De 1.923,25 a 3.846,48 | 14,42 |
| De 3.846,49 a 7.692,95 | 30,77 |
| De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. | |
(Artículo 12.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre)
Apartamentos turísticos extrahoteleros (Epígrafe 685): con prestación de servicios adicionales de restaurante, recepción, limpieza y cambio periódico de ropa de cama y baño dentro del periodo de arrendamiento, u otros análogos. El alquiler está sujeto a IVA y debe tributarse al tipo del 10 % de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos (Consulta DGT V0714-15).
Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España la atribuyen potestad para gravar las rentas procedentes de bienes inmuebles situados en España. La normativa interna española, asumiendo este reconocimiento, sujeta a tributación los rendimientos procedentes, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos, distinguiéndose en función del epígrafe en que esté clasificado.
Alquiler de viviendas (Epígrafe 861.1) sin prestación de ningún servicio propio del hospedaje
- Los rendimientos serán considerados Rendimientos de Capital Inmobiliario.
- El rendimiento a declarar es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto, salvo el caso de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia y Noruega.
- El tipo aplicable es el 24%, salvo en el caso de residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia y Noruega que es el 19%.
Apartamentos turísticos extra-hoteleros (Epígrafe 685): con prestación de servicios adicionales de restaurante, recepción, limpieza y cambio periódico de ropa de cama y baño dentro del periodo de arrendamiento, u otros análogos:
- Los rendimientos serán considerados Rendimientos de actividades Económicas obtenidos a través de Establecimiento Permanente (EP)si se dispone de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa o se prestan a través de la subcontratación a terceros prestadores de los servicios adicionales. Será posible la deducción de gastos y bonificaciones.
- El tipo aplicable será del 25%.
Obligaciones de Información.
Desde el año 2018, las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (“incluidas las plataformas colaborativas”), y de alquileres por temporada, tienen una obligación de suministro de información a la Agencia Tributaria de los siguientes datos con periodicidad trimestral, salvo para el ejercicio 2018, cuyas intermediaciones se presentarán entre el 1 y 31 de Enero 2019:
- Titular de la vivienda
- Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda)
- Identificación de las personas o entidades cesionarias.
- Inmueble objeto de cesión.
- Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
- Importe percibido por el titular cedente del derecho
- Número de contrato asignado por el intermediario
- Fecha de inicio de la cesión
- Fecha de intermediación
- Identificación del medio de pago utilizado
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