La plusvalía municipal es el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo grava el aumento de valor de los terrenos urbanos en el momento de su transmisión (venta, donación o herencia), independientemente de que exista o no una construcción sobre ellos.
¿Cuándo y quién debe pagar el impuesto de plusvalía?
El plazo y el sujeto obligado a pagar este impuesto dependen directamente del tipo de transmisión realizada:
Plazos de pago
- Ventajas o donaciones: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta un año
¿Quién es el contribuyente?
- Compraventa: Paga el vendedor (quien transmite).
- Donación: Paga el donatario (quien recibe el bien).
- Herencia: Paga el/los heredero/s (quienes adquieren el bien).
Cálculo de la plusvalía municipal: dos métodos a elegir
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir el método que resulte en una cuota menor, ofreciendo flexibilidad en la liquidación del impuesto.
Métodos de Cálculo (Plusvalía Real vs. Objetivo)
- Método de Plusvalía Real: Se calcula la diferencia real entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno.
- Método Objetivo: Se aplica el valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes legalmente establecidos.
El contribuyente solo pagará si el resultado del método elegido es positivo, es anticonstitucional si no hay un incremento de valor real.
Coeficientes máximos aplicables y exención por minusvalía
El cálculo objetivo se rige por los coeficientes máximos (actualizados para 2025) según el periodo que ha pasado entre la adquisición y la transmisión:
| Periodo de Generación | Coeficiente Máximo | Periodo de Generación | Coeficiente Máximo |
| Menos de 1 año | 0,16 | 11 años | 0,13 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,11 |
| 2 años | 0,15 | 13 años | 0,10 |
| 3 años | 0,15 | 14 años | 0,10 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,10 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,20 | 17 años | 0,12 |
| 7 años | 0,22 | 18 años | 0,16 |
| 8 años | 0,23 | 19 años | 0,22 |
| 9 años | 0,21 | 20 años o más | 0,35 |
| 10 años | 0,16 |
¿Qué ocurre si no hay ganancia?
Desde 2021, no se paga plusvalía municipal si se demuestra que no ha existido un incremento de valor del terreno entre la compra y la venta. El contribuyente debe acreditar esta ausencia de ganancia aportando las escrituras de adquisición y transmisión.
Las transmisiones realizadas en menos de un año entre la adquisición y la venta también tributan, al considerarse operaciones de carácter especulativo.
Bonificaciones y efectos en el IRPF
- Bonificaciones locales: los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones por herencias en línea directa (cónyuge, hijos, padres). Es imprescindible confirmar la aplicación de esta bonificación localmente.
- Plusvalía Municipal e IRPF: si el impuesto lo paga el vendedor, el importe abonado puede deducirse como menor ganancia patrimonial en su declaración del IRPF, teniendo en cuenta la retención de IRPF correspondiente en la operación. En caso de que, de forma excepcional, lo asuma el comprador, dicho importe se añadirá al precio de adquisición del bien para efectos fiscales.
¿Le gustaría que le ayudara a revisar si su municipio aplica alguna bonificación específica en herencias?
Gracias por el artículo, además con un ejemplo totalmente clarificador.
Aun así queda por aclarar: puede el Ayuntamiento de Madrid recaudar, pongamos por ejemplo, 4.000 € si el incremento del valor del suelo ajustado, VS, ha sido de sólo 2.000 € ? Tiene visos de prosperar un recurso contra la liquidación en un caso así?
Hola Javier:
habría que ver el caso en concreto, pero en nuestra opinión, pudiera haber visos de prosperar un recurso sólo en el caso de que la cuota a pagar sea superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente, en base a la reciente sentencia del Tribunal Constitucional de 31-10-2019, publicada el pasado 13 de Noviembre, que declara inconstitucional el artículo 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), en aquellos supuestos en los que la cuota a satisfacer es superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente. El fundamento para la inconstitucionalidad es la vulneración del principio de confiscatoriedad (Art. 31 CE) que se produce cuando la ganancia patrimonial es inferior a la cuota del impuesto a pagar. En un caso en el que se diera un incremento del valor ajustado del terreno (que es el supuesto necesario para el devengo del impuesto) y, además, existiera un incremento patrimonial en el obligado tributario por la transmisión superior a la cuota del IIVTNU, no se estarían dando las concretas condiciones exigidas para considerar confiscatorio el pago del impuesto,según el criterio del TSJ Madrid y del TC.
Esperamos haberte podido ayudar.
Un cordial saludo.