Es sabido que la constitución de una hipoteca sobre un inmueble como garantía de la devolución de un préstamo devenga una serie de gastos, que incluyen los honorarios de Notario, el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe se calcula en base al importe del préstamo concedido y varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que se pague. Todos estos gastos, sumados al gasto de gestión (honorarios de gestoría), se han venido cargando a los prestatarios por parte de las entidades financieras otorgantes de las hipotecas, que incluían en la correspondiente escritura una cláusula en virtud de la cual era el cliente quien asumía el pago “de todos los tributos, comisiones y gastos” derivados de la operación.
En el marco de un procedimiento sobre la redacción de estas cláusulas (las de imputación al cliente del pago de los gastos derivados de la hipoteca) que algunas entidades bancarias (BBVA, Banco Popular) habían incluido en sus contratos, en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictaminó que las cláusulas en cuestión debían considerarse nulas por su carácter abusivo, por haber sido impuestas a los consumidores y tener un carácter evidentemente perjudicial para estos, toda vez que el ordenamiento jurídico establece que es el prestamista el interesado en la tramitación e inscripción de la hipoteca, debiendo ser éste el obligado al pago de los gastos asociados a la operación. Es destacable que este tipo de cláusulas existen en prácticamente la totalidad de las hipotecas concedidas por entidades bancarias en España, siendo además totalmente independiente de la inclusión de una cláusula suelo en la escritura.
Recientemente se han publicado las primeras sentencias de distintas Audiencias Provinciales que se pronuncian sobre demandas contra distintas entidades bancarias en reclamación de estos gastos, y aplicando la doctrina establecida por el Tribunal Supremo resuelven estimar las demandas, lo cual no sorprende dada la contundencia de los fundamentos esgrimidos por el Alto Tribunal en la comentada sentencia.
La práctica normal ha venido siendo que la gestoría del propio banco fuera la que gestionaba la tramitación de la escritura y el pago de los distintos gastos, que se cargan en la cuenta del cliente o se pagan de una provisión de fondos previamente retenida. En la factura de la gestoría (entregada al cliente junto con la copia de la escritura inscrita) se desglosan los gastos abonados: para un préstamo de 190.000.- € los gastos pueden suponer aproximadamente 5.000.- €, que en virtud de la posición adoptada por los órganos judiciales ahora pueden reclamarse por parte de los consumidores, siendo otro aspecto destacable que puede exigirse el pago independientemente de la fecha de constitución del préstamo, teniendo como único requisito que la hipoteca a) no esté todavía amortizada totalmente o b) que se haya terminado de pagar en el plazo máximo de los cuatro años anteriores a la publicación de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, como máximo en diciembre de 2011.
Las sentencias recientemente publicadas, en aplicación del criterio del Tribunal Supremo, abren la puerta a reclamar a los particulares a reclamar estos gastos de constitución de hipoteca.
Por lo tanto, si usted tiene suscrito un contrato de préstamo, es muy probable que su hipoteca incluya estas cláusulas ahora consideradas abusivas, y por tanto podría reclamar los gastos de formalización de la hipoteca.
No dude en contactar con nuestro departamento de asesoría jurídica, que podrá valorar las cláusulas de su hipoteca y asesorarle detalladamente sobre la materia de forma personalizada.
ARRABE INTEGRA
Departamento Jurídico