La Ley de Vivienda 2023 se publicó el pasado 26 de mayo. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, tiene por objeto regular las condiciones que garantizan la igualdad en el ejercicio del derecho a una vivienda digna.
A continuación, destacamos los aspectos y modificaciones de leyes anteriores de mayor impacto.
Ley de Vivienda 2023
Lo primero es que dicha ley diferencia entre los tenedores de viviendas, por el número de estas que posean. Lo cual afecta a las obligaciones de unos y otros.
La ley define como gran tenedor a aquella persona, física o jurídica, que ostente la propiedad de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. Los cuales pueden reducirse a 5 en caso de zona de mercado residencial tensionado.
O de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Excluyendo garajes y trasteros.
La zona de mercado residencial tensionado se define como aquella en la que exista especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.
¿Qué modifica esta nueva ley?
La Ley modifica varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre los cuales destacamos los siguientes:
Prórroga del contrato
Tras el plazo de duración legal de 5 años, 7 para propietarios persona jurídica, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazo de un año. Siempre si se acredita estar en situación de vulnerabilidad social y económica. Sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. La prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el arrendador sea un gran tenedor.
Cuando el inmueble se encuentre en una “zona de mercado residencial tensionado”, tras el plazo de duración legal o de la prórroga extraordinaria del punto anterior. Podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, excepto que necesite el inmueble para sí mismo.
Pago de la renta
El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepto cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, en cuyo caso podrá efectuarse en metálico. De esta forma, se modifica la anterior redacción, que estipulaba el pago en metálico como forma de pago por defecto.
Limitación de rentas
Cuando el inmueble se encuentre en una “zona de mercado residencial tensionado”, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Cuando además el propietario sea un gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada.
Esta misma limitación se aplicará a los inmuebles que se encuentren en una “zona de mercado residencial tensionado” y sobre los cuales no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años. Siempre que así se recoja en la resolución que declare la “zona de mercado residencial tensionado”.
Excepción a la limitación de rentas
Únicamente podrá incrementarse, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. La cual hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años. O bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario. Que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Gastos gestión inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. En la anterior redacción, dicha imposición solo existía para propietarios persona jurídica.
Índice actualización de rentas
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Dicho índice se fijará como límite de la subida del alquiler de referencia.
Como régimen intermedio, se establece un incremento máximo anual de las rentas de alquileres de vivienda del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
