Hace algo más de un año informábamos de que la Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) había dictaminado, en una resolución de fecha diciembre 2015 (acceso nota), que las entidades bancarias debían soportar los costes originados por la constitución de hipotecas, bajo el fundamento de que son los bancos, y no los clientes, los interesados en la constitución de una garantía real sobre un inmueble para garantizar la devolución de un préstamo.
Concretamente, el TS declaró nula, por abusiva, la cláusula contractual en virtud la cual se establece que es el cliente el que debe asumir los gastos generados por la constitución de la garantía: factura de notaría, factura de Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (siendo éste el coste de importe más elevado en la mayoría de casos) y gastos de gestión.
Tras el aluvión de demandas por parte de los clientes bancarios a raíz de dicha sentencia, la jurisprudencia surgida –tanto en primera como en segunda instancia– fue de lo más variada, yendo desde la estimación total de la demanda, la estimación parcial (por estimar que solo determinados conceptos debían de ser asumidos por el banco, mientras que otros debían ser soportados por el cliente) y, en una minoría de supuestos, la desestimación.
Ante tal disparidad de criterios, el pleno de la Sala Primera del TS dictó una nueva resolución en fecha 28 de febrero de 2018, resolviendo dos recursos de casación, dictaminando que el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde al cliente en calidad de sujeto pasivo del impuesto, el coste notarial debe ser asumido por partes iguales, y la entidad bancaria debe afrontar el coste de inscripción registral y de gestión.
La conclusión, por tanto, es que los contratantes de un préstamo hipotecario tienen derecho a la devolución de parte de los gastos en su día desembolsados, si bien es cierto que en muchos casos, ante una respuesta negativa por parte de su entidad, no les compensará iniciar acciones legales, debido al escaso importe a percibir en caso de éxito.
Arrabe Integra
Departamento Jurídico
