Se aprueban Medidas extraordinarias sobre los alquileres de vivienda incluidas en el RDL 11/2020. No aplica, por tanto, a los alquileres de locales, cuya negociación se deja de momento a las partes intervinientes, siendo de aplicación lo que ya comentábamos en un artículo anterior.
Los expertos de nuestra Asesoría Jurídica resumen los principales puntos a continuación:
Medidas extraordinarias sobre los alquileres de vivienda incluidas en el RDL 11/2020
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya fecha de vencimiento esté entre la fecha de entrada en vigor del RDL (2 de abril) y la de transcurso de dos meses desde la finalización del estado de alarma podrán ser prorrogados forzosamente por el arrendatario por un plazo máximo de seis meses. Deberá solicitarlo al arrendador, pudiendo las partes pactar medidas diferentes a las incluidas en el RDL, ya que cabe pacto en contrario. Durante el plazo de prórroga se mantienen las condiciones contractuales pactadas.
Moratoria de la deuda arrendaticia. Definición de la situación de vulnerabilidad económica
Se define la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual. En todo caso, requerirán que se cumplan todos los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario pase a una situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada por motivo de cuidados, u otra circunstancia similar que le suponga una pérdida sustancial de ingresos. Siendo aplicable también a profesionales autónomos. No alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar:
- Transcripción del RDL:
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- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM. Sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%. O persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%. Así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
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- Que la renta arrendaticia, más gastos y suministros básicos (consumos), resulte superior al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.
- Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España de la cual pueda disponer.
El arrendatario que pretenda la aplicación de cualquiera de las medidas o ayudas contempladas vendrá obligado a acreditar el cumplimiento de estos requisitos. Ya sea al arrendador, a la administración pública o a los órganos judiciales.
Moratoria forzosa en caso de “grandes tenedores”
Se entiende por «gran tenedor” a persona física o jurídica titular de mas de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.
Siempre y cuando el propietario sea un “gran tenedor”, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá solicitar el aplazamiento o condonación de la renta. Dispone delplazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL. Esto es, desde el 2 de abril, venciendo esta posibilidad, por tanto, el día 2 de mayo. Quedando a elección del propietario elegir cualquiera de las siguientes medidas, obligatoriamente, siempre que no se llegue a otro tipo de acuerdo:
- Reducir el 50% de la renta devengada dentro de la duración del Estado de Alarma y las mensualidades siguientes si fuera necesario en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
- Aplicar una moratoria en el pago de la renta devengada dentro de la duración del Estado de Alarma y las mensualidades siguientes si fuera necesario en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses. La renta incluida en la moratoria se aplazará mediante fraccionamiento con un mínimo de tres años. Pero siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Lo cual supondrá que el arrendatario deberá saldar la deuda cuando finalice el arrendamiento y no se devengarán intereses.
Medidas en el resto de los supuestos
En los casos en los que el propietario de la vivienda no tenga la consideración de “gran tenedor”, el arrendatario podrá, en el mismo plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL (2 de abril), solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación de la renta, si bien en este caso el propietario no está obligado a aceptar ninguna medida, por lo cual, de no alcanzarse un acuerdo, el pago de la renta íntegra seguirá siendo obligatorio para el inquilino, que podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación, reguladas en el mismo RDL.
Suspensión de desahucios y lanzamientos
En el supuesto de desahucios, tras el levantamiento de la actual suspensión de los trámites y procedimientos judiciales el arrendatario podrá manifestar y acreditar al juzgado su situación de vulnerabilidad (en los términos anteriormente expuestos) que le imposibilite encontrar otra vivienda, lo cual supondrá una suspensión extraordinaria de:
- el acto de lanzamiento (para el caso de que tuviera fecha señalada)
- el plazo de diez días concedido al arrendatario para oponerse a la demanda
- la celebración de la vista oral (es decir, se suspenden los procedimientos de desahucios y lanzamientos),
Todo ello hasta que se adopten las medidas que estimen los servicios sociales, por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL (2 de abril). Transcurrido dicho plazo, se reanudará el cómputo de los plazos o se señalará fecha para la vista oral.
En el supuesto de que el propietario también se encontrase en situación de vulnerabilidad, tras su acreditación al juzgado se dará traslado a los servicios sociales. Que lo tendrán en consideración en el establecimiento del plazo de suspensión.
Arrabe Integra
Asesoría Jurídica