Las Medidas extraordinarias referidas a los alquileres comerciales, se derivan también del RDL 8/2020. Cuando hablamos de los Contratos de alquileres de locales comerciales se plantea un duda clara. ¿Puede el arrendatario exigir su modificación temporal debido a la crisis del Coronavirus?
Vamos a intentar aclarar esta cuestión de la forma mas clara, ateniéndonos a los que los expertos de nuestra Asesoría Jurídica estiman.
Medidas extraordinarias referidas a los alquileres comerciales
El Real Decreto 463/2020, (Estado de Alarma sanitaria) decretó, entre otras medidas la suspensión de la apertura al público de muchos comercios minoristas en todo el territorio nacional. Esta situación se mantendrá hasta la finalización del actual Estado de Alarma. La pregunta que hoy se hacen los arrendatarios de dichos locales es si el contrato de alquiler puede ser modificado. Y cómo, mediante la aplicación de moratorias, carencias o bajadas en la renta.
El Presidente del Gobierno cuando explicó el paquete de medidas económicas decretadas para paliar los efectos de la crisis del coronavirus, apeló a la solidaridad, sacrificio y buena fe, al referirse a los propietarios de inmuebles y locales. Dando a entender que el Estado no regulará, por ahora, estas relaciones de derecho privado. Y así lo hemos confirmado al comprobar que el Real Decreto 465/2020, publicado ayer, no contiene ningún tipo de medida en relación con esta cuestión.
Aplicación a los contratos de alquiler de locales comerciales
Consideramos que pueden modificarse las condiciones de estos contratos en aplicación del principio Rebus sic stantibu. Que puede ser alegado por el arrendatario de un local comercial. Cuando a día de hoy y hasta que finalice el estado de alarma, no pueda abrir al público por prohibición legal. Debido a que:
- Actualmente existe una alteración sustancial de las circunstancias con respecto al momento de la contratación. Ahora no puede abrirse el local durante un plazo indeterminado. Mientras que cuando se contrató el arrendatario preveía mantenerlo abierto durante todo el año.
- La alteración sustancial es desde todo punto de vista extraordinaria. Y por tanto, no pudo ser prevista por las partes en el momento de contratar. En otras palabras, la actual situación no puede ser considerada como un “riesgo normal del contrato”.
- Se trata, además, de unas circunstancias ajenas a la voluntad del arrendatario, de fuerza mayor, y decretadas por el Gobierno de España.
- Las circunstancias actuales atentan contra la equivalencia de las prestaciones de las partes. Puesto que el arrendatario estaría obligado a abonar una renta de alquiler por un local que no puede utilizar para el propósito para el que fue arrendado.
¿Cómo deberían modificarse las condiciones del contrato?
En nuestra opinión, una solución razonable y equilibrada sería la minoración de la renta que debe abonar el arrendatario al propietario. En un importe igual a la mitad del que debiera pagar durante el plazo que por imperativo legal, no pueda tener abierto el local.
Pues no sería justo que el propietario cargase íntegramente con la pérdida generada por un evento extraordinario.
En cualquier caso, será necesario realizar un análisis pormenorizado de cada caso concreto. Estudiar el contrato, y valorar las consecuencias que se pueden derivar de las acciones a emprender. Sin perder nunca de vista que siempre será más interesante alcanzar un acuerdo entre las partes o, en caso de discrepancia, acudir a la mediación profesional a estos efectos. Toda vez que, reiteramos, la aplicación del principio jurisprudencial explicado en este artículo deberá ser siempre el último recurso, al que acudir solo en el caso de no poder llegar a una solución negociada entre las partes.
Antecedentes legales
Si bien bajo el principio de libertad de pactos las partes son libres de acordar lo que a su derecho convenga en cada momento (y por tanto, tras alcanzar un acuerdo sobre nuevas condiciones a aplicar al contrato, éstas podrían aplicarse sin mayor inconveniente, siendo lo recomendable plasmar dicho acuerdo por escrito), muchos arrendatarios nos consultan estos días cuáles son sus opciones en el caso de que el propietario no acceda a modificar las condiciones del contrato en vigor.
El principio Rebus sic stantibus es un principio general de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones o pactos contractuales pueden ser modificadas debido a la alteración sustancial sobrevenida de las circunstancias dadas en un momento determinado con respecto a aquellas existentes en el momento de la contratación. Siempre que dicha alteración sea extraordinaria, no prevista por las partes y cuyos efectos atenten contra la equivalencia de las prestaciones establecidas originariamente en el momento de celebración del contrato. Sirviendo como una suerte de remedio al desequilibrio generado entre las partes.
Debido al requisito de extraordinariedad mencionado, estamos ante un principio cuya invocación y aplicación es siempre excepcional. Y en cuyo desarrollo ha tenido un papel fundamental el Tribunal Supremo. En su sentencia núm. 64/2015 de 24 febrero – RJ 2015\1409, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª)
En palabras del Alto Tribunal: «Se trata de un instituto jurídico excepcional, que sólo debe aplicarse cuando se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el de celebración, una desproporción exorbitante de las prestaciones que ello acontezca con la sobrevenida de circunstancias imprevisibles y que se carezca de otro medio para remediar el perjuicio o ausencia de previsiones revisorias de futuro, con la negativa de que se haya producido una desproporción exorbitante fuera de todo cálculo.»
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Arrabe Integra
Asesoría Jurídica
