Se aprueban Medidas sobre los arrendamientos de locales en el RDL 15/2020. Dicho de otro modo, para alquileres para uso distinto de vivienda. cuya negociación se había dejado hasta el momento en manos de las partes contratantes.
Desde nuestra Asesoría Jurídica los resumimos a continuación.
Medidas sobre los arrendamientos de locales
Aplazamiento de la deuda arrendaticia. Requisitos para su solicitud
Se establecen los siguientes requisitos para que el arrendatario solicite al arrendador un aplazamiento en el pago de rentas:
- Autónomos:
- Estar afiliado y en situación de alta, a fecha de la declaración del estado de alarma (14 de marzo), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar. O, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma o medidas complementarias o derivadas.
- En caso de no existir suspensión de la actividad:
- que la facturación se haya reducido en un 75%
- o más con relación a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
- Sociedades / Pymes:
- Que cumplan los requisitos para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados. Es decir, cumplir por lo menos dos de los siguientes requisitos:
- activo inferior a 4.000.001€.
- cifra de negocios inferior a 8.000.001€.
- número medio de trabajadores inferior a 50.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma o medidas complementarias o derivadas.
- En caso de no existir suspensión de la actividad:
- que la facturación se haya reducido en un 75%.
- o más con relación a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
- Que cumplan los requisitos para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados. Es decir, cumplir por lo menos dos de los siguientes requisitos:
Aplazamiento forzoso en caso de “grandes tenedores”
Siempre y cuando el propietario sea un “gran tenedor”. Esto es, persona física o jurídica titular:
- de más de diez inmuebles urbanos. Excluyendo garajes y trasteros.
- o una superficie construida de más de 1.500 m2.
El arrendatario que cumpla con los requisitos anteriormente expuestos podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL (23 de abril, venciendo esta posibilidad, por tanto, el día 23 de mayo), un aplazamiento en el pago de la renta de la renta. Que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador y se aplicará automáticamente. Siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de aplazamiento o reducción de renta. Y supondrá:
- Aplazamiento en el pago de la renta devengada dentro de la duración del estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera necesario en relación con el impacto del COVID-19, con un máximo de cuatro meses.
- La renta incluida en el aplazamiento se aplazará mediante fraccionamiento durante dos años. Pero siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Lo cual supondrá que el arrendatario deberá saldar la deuda cuando finalice el arrendamiento.
- No se devengarán intereses.
Medidas en el resto de los supuestos
En los casos en los que el propietario no tenga la consideración de “gran tenedor”, el arrendatario podrá, en el mismo plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL (23 de abril), solicitar al arrendador el aplazamiento de la renta. Siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de aplazamiento o reducción de renta.
En este caso el propietario no está obligado a aceptar ninguna medida. Por lo que, en caso de no alcanzarse un acuerdo, el pago de la renta íntegra seguirá siendo obligatorio para el inquilino.
Utilización de la fianza para el pago de rentas
Exclusivamente en el marco de los posibles acuerdos mencionados en los apartados anteriores, se podrá disponer de la fianza para el pago de las mensualidades de renta. En cuyo caso el arrendatario deberá reponer el importe de fianza dispuesta, en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo. O en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Arrabe Integra
Asesoría Jurídica