La Cesión gratuita de vivienda a socios por parte de su propia sociedad es legal. La compra y disfrute de una vivienda a través de una sociedad de la que se es socio no es algo contrario a la ley. Para ello debe existir la correspondiente contraprestación por parte del socio. Y la imputación de los ingresos por el arrendamiento por parte de la sociedad en su Impuesto de Sociedades.
Y dado que se trata de “partes vinculadas” de acuerdo con el artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, el alquiler pagado debe ser acorde al valor de mercado. Es decir, el que habrían acordado personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.
No obstante, es muy habitual encontrar quienes, por desconocimiento u olvido, utilizan como vivienda permanente o temporal un inmueble propiedad de la sociedad de la que son socios. Y sin que medie contraprestación por el uso de la vivienda. Y por tanto sin tener en cuenta las importantes implicaciones que ello conlleva de cara a la Administración Tributaria. Como los expertos de nuestra asesoría fiscal resumen a continuación.
Cesión gratuita de vivienda a socios. Implicaciones Tributarias en Residentes.
Atendemos a tres impuestos implicados.
Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas.
Conforme al artículo 42.1 de la Ley del IRPF, constituyen rentas en especie. La utilización, consumo u obtención, para fines particulares, de bienes, derechos o servicios de forma gratuita o por precio inferior al de mercado. Aun cuando no supongan un gasto real para quien las conceda. Por tanto, para el socio, la utilización gratuita de la vivienda constituye una retribución en especie.
En concreto, se considera este uso gratuito de la vivienda como dividendo en especie. Por tanto, se imputará como Rendimientos de Capital Mobiliario (Artículo 25.1 y d) LIRPF). Integrándose en la base imponible del Ahorro del socio. Tributando conjuntamente con el resto de elementos del ahorro (Ganancias Patrimoniales, dividendos, intereses, etc) a los tipos (vigentes en 2019): 6.000 euros al 19%; 44.000 euros al 21%; resto al 23%.
Respecto de la valoración que corresponde a esta retribución el socio debiera incluir en su declaración de IRPF como rendimiento de capital mobiliario un importe equivalente al valor de mercado de alquileres de similares características. En cuanto al tipo de inmueble, metros cuadrados y su localización, entre entidades o personas independientes.
Y al valor anterior habría que añadirle el llamado ingreso a cuenta. Anticipo de la tributación del socio por el dividendo en especie. El ingreso a cuenta será el resultante de multiplicar el valor de la retribución en especie incrementado por un 20% y multiplicado a su vez por la retención del 19%.
Impuesto sobre Sociedades.
La cesión gratuita de un inmueble en favor de un socio constituye un ingreso presunto para la sociedad. Que, en su caso, debería ser declarado como tal en su Impuesto sobre Sociedades, tributando al tipo general del 25%. El ingreso a computar debería ser próximo al valor de mercado de alquileres de similares características.
La tributación de estas rentas por alquiler, serían susceptibles de anticipo trimestral a cuenta del Impuesto sobre Sociedades. Mediante el ingreso de los pagos fraccionados.
Además de constituir un ingreso tributable para la sociedad, de acuerdo con el artículo 15.a de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, esta liberalidad en favor del socio no resulta deducible para la sociedad.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En caso de utilización de la vivienda de la sociedad se estaría produciendo una adquisición de un derecho de uso de la vivienda por parte del arrendatario, que es el hecho imponible que determina la tributación por ITP por el arrendatario (artículo 7.1 b Ley ITPAJD). Se trata de un impuesto de regulación autonómica que, aunque frecuentemente se olvida el pago del mismo, existe la obligación legal de pagarlo y, por tanto, el riesgo de su reclamación, en caso contrario.
El abono de este tributo se ha de hacer efectivo en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato, con un mínimo de tres años.
Cesión gratuita de vivienda a socios. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
En caso de Sociedades extranjeras, que poseen o adquieren inmuebles en España, de cuyo uso se benefician sus socios o administradores no residentes, habrá que acudir al concreto Convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, así como a la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR). Ésta última señala en el apartado 2 del artículo 12 que se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones o cesiones de bienes, derechos y servicios susceptibles de generar rentas sujetas a este impuesto.
Por su parte, el artículo 13.1.g) considera rentas obtenidas en territorio español, entre otras: g) Los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español”.
Por lo tanto, de acuerdo con lo anterior, la sociedad no residente obtendrá una renta presunta en España susceptible de gravamen. Derivada de la utilización del inmueble por parte del socio.
Cómo se valoran estas rentas
En cuanto a la valoración de estas rentas, el artículo 15.2 del TRLIRNR se remite al artículo 18 LIS, es decir, al valor de mercado.
En cuanto al socio o administrador, éste obtiene la disponibilidad del inmueble situado en España, dándose varias opciones en su posible tributación:
- Si es administrador no residente. Por el disfrute de la vivienda en España de un inmueble de una Sociedad No Residente, no sufrirá tributación en base al artículo 21 del Convenio OCDE. En caso de ser residente, se le imputará un dividendo en especie a incluir en su base del ahorro, a tributar como cualquier otro residente en su IRPF:000 euros al 19%; 44.000 euros al 21%; resto al 23%.
- Si se trata de un socio no residente que tiene una relación profesional con la sociedad extranjera y el socio no tiene un Establecimiento Permanente en España donde desarrollar su actividad, tampoco quedará sujeta la tributación en territorio español derivada del uso gratuito del inmueble situado en España (artículo 14 del Convenio OCDE). En caso de ser residente, tributará en su IRPF como residente español: 6.000 euros al 19%; 44.000 euros al 21%; resto al 23%.
- Si se trata de un socio no residente en España sin relación profesional con la sociedad no residente. El uso gratuito de un inmueble en España será calificado como dividendo en especie al que aplicar el artículo 10.5 del Convenio OCDE. El dividendo en especie por el uso gratuito no tributará en España. En caso de socio residente en España, el dividendo en especie por el uso gratuito en España tributará en España en el IRPF del socio, pudiendo sufrir retención en el país de residencia de la sociedad hasta el límite fijado por el Convenio (15% como regla general).
Por tanto, vemos que la Cesión gratuita de vivienda a socios en si misma es legal. Pero tiene unas implicaciones tributarias tanto para el socio, sea o no residente en España, como para la sociedad igualmente.
Arrabe Integra
Asesoría Fiscal
Muchas gracias por su blog
Salvo error, no me parece muy adecuado este post pues parece que se produciría doble tributación según lo explicado en el mismo. Por un lado en sede del socio por IRPF y por otro lado en sede de la Sociedad al declarar un ingreso sin poder deducir gasto alguno . Además al ser un ingreso ficticio entiendo que no debería registrarse en contabilidad pues no hay contrapartida contable posible… ¿se registraría entonces ajuste solamente en el IS?. Les ruego si pueden aclarar este tratamiento para evitar un uso indebido de la información.
Hola Jesús:
En primer lugar, muchas gracias por seguir nuestro blog.
En respuesta a tu pregunta, podemos decirte que al tratarse de una operación vinculada, se presume retribuida, por lo que en la práctica el enfoque sería que existe un «alquiler» por parte de la sociedad al socio (y por tanto, un ingreso para la sociedad).
Y dado que el socio no está pagando ese alquiler, se entiende que ese beneficio que está obteniendo de la sociedad (el hecho de no estar pagando ese alquiler teórico) es una retribución por su condición de socio, esto es, un dividendo a imputar en su IRPF si el socio es residente en España.
Esperamos haberte servido de ayuda.
Un cordial saludo.
¿Qué ocurre con el IVA de esos inmuebles, o vehículos? No son deducibles? Y si se dedujeron en su día, ¿se debe devolver?
Hola Samuel.
En principio, debe entenderse que, en caso de cesión o utilización de forma gratuita por un socio para fines particulares, el IVA soportado en la adquisición no sería deducible por tratarse de un bien adquirido por la sociedad que no estaría afecto a una actividad económica sujeta y no exenta de IVA. (Artículo 94 de la Ley 37/1992 de IVA), salvo que se probase una afectación parcial a la actividad, en cuyo caso sería deducible la parte afecta. Por tanto, en general, procedería la regularización de las cuotas de IVA deducidas si no se destina a una actividad afecta.
Ahora bien, debe también tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General de Tributos, (por ejemplo, Consulta Vinculante V0949-18) que se remite a las criterios doctrinales del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de lo que se concluye que, si existe una relación directa entre el servicio prestado por un trabajador de la sociedad y la contraprestación que supone la remuneración en especie percibida (por ejemplo, un vehículo), esa cesión o utilización no será una cesión gratuita a efectos de IVA, sino una operación onerosa, que devengará IVA. Por tanto, el IVA soportado en la adquisición del mismo será deducible.
De esto se puede deducir que, en el caso de que sean socios los que utilicen el bien, si se trata de socios trabajadores, el IVA soportado será deducible si se considera que forma parte de su remuneración por su trabajo. En caso de socios no trabajadores, no sería deducible.
Esperamos haberte servido de ayuda.
Un cordial saludo.
Como sacar un inmueble de una sociedad y que gastos tiene? Gracias
Estimada Ana:
Sacar un inmueble de una sociedad es algo que puede hacerse de múltiples formas, y con diferente coste fiscal tanto para sociedad como para los socios.
Y todo ello depende de multitud de factores, como podrían ser:
• el valor actual del inmueble y su valor de incorporación a la sociedad
• si los socios son personas físicas u otras sociedades
• si el inmueble irá destinado a un socio, a varios, a otra sociedad
• depende de si la sociedad propietaria realiza alguna actividad económica o si es simple tenedora de uno o si lo es de varios inmuebles
• si existe personal contratado para gestionar la explotación del inmueble
• de si constituye una rama de actividad o no en la sociedad propietaria si se quiere extinguir la sociedad actualmente propietaria o no, etc, etc….
Son muchos factores que se necesitan conocer para poder valorar el coste impositivo y gastos de la operación y finalmente elegir la opción fiscalmente óptima.
Sacar un inmueble de una sociedad, en principio, podría hacerse a través de una compraventa, de un dividendo, de una reducción de capital, a través de operaciones de escisión, etc. Cada una de estas operaciones exigen de ciertas condiciones que pueden afectar a los impuestos que generalmente implica sacar un inmueble de una sociedad: Impuesto sobre Sociedades; IRPF; Plusvalía Municipal; ITPAJD o IVA.
Por todo ello, nuestra recomendación es que se ponga en contacto con nuestro Departamento Fiscal, especialista en Planificación de Patrimonios y estaremos encantados de mantener una reunión, conocer todos los detalles del caso, y proponerle la mejor forma de ejecutar esta operación.
Esperamos haberle servido de ayuda.
Un cordial saludo.
y si tengo una entidad sin animo de lucro y un socio quiere comprar un BI, estariamos en la legalidad?
es decir, un BI que pertenece a la entidad sin animo de lucro
Estimado Pedro.
Gracias por ponerse en contacto con nosotros.
Si un socio quiere comprar un bien inmueble de titularidad de la entidad sin ánimo de lucro de la que es socio, se trataría de una operación entre partes vinculadas por lo que, en aplicación del principio general del artículo 18 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, la operación deberá valorarse a precio de mercado, es decir, aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.
Puede ponerse en contacto con nuestro Departamento Fiscal para un análisis más concreto y detallado de su caso.
Esperamos haberle servido de ayuda.
Un cordial saludo.
VIVIMOS EN UN PISO PROPIEDAD DE UNA EMPRES A FAMILIAR S.L. QUE NO FACTURA DE MIS HIJOS Y YO , TENEMOS QUE PAGAR O DECLARAR ALGO
Hola.
Para proceder a la regularización de la situación, y dado un caso particular tan concreto, te recomendamos que te pongas en contacto con nuestro Departamento Fiscal y analizaremos tu caso.
Si quieres para mayor confidencialidad, puedes rellenar un formulario de contacto de nuestra web con tus datos, y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible.
Un cordial saludo.
Mi madre vive en casa de la empresa, y como no, aparece la agencia Tributaria para imputarle dividendos por vivir en la casa de forma gratuita.
Mi pregunta es, un asesor de por aquí. nos ha propuesto que mi madre pague por el usufructo. Ella tiene ahora casi 70 años, y según números ese usufructo digamos que estaría más que recuperado en 3 años con respecto a lo que se paga a la AEAT. Que opinan ustedes? Gracias
Estimado Ricky:
Al tratarse de una operación vinculada, su realización debe cumplir con el principio de valor de mercado. Es decir, deberá realizarse en condiciones que hubieran sido acordadas entre partes independientes.
Por tanto, si la Administración Tributaria considera que la operación realizada no habría sido acordada con un tercero en las mismas condiciones, volverá a considerar que existe un dividendo en especie por la utilización de la vivienda por precio inferior al de mercado.
Igualmente, habrá que considerar el posible impacto en el Impuesto de Sociedades de la empresa por la transmisión de ese usufructo. Así como la potencial plusvalía municipal, también a pagar por la empresa; e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En definitiva, sin disponer de los datos específicos del caso, no nos resulta posible valorar la operación adecuadamente. Quedamos en cualquier caso a su disposición para poder valorar más detenidamente el caso desde nuestro departamento de asesoría fiscal, con el que puede ponerse en contacto a través de un formulario de contacto de nuestra web.
Un cordial saludo.
Hola,
Podría compensar en el IRPF las pérdidas por venta de acciones de bolsa con las ganancias obtenidas por la venta de mis acciones de una S.L. al otro socio de esta sociedad.?
Gracias
Hola María:
Sí por supuesto. En ambos casos se trata de ganancias y pérdidas patrimoniales que se imputan en la base del ahorro del IRPF, por lo que podrán compensarse entre sí, dentro de los límites establecidos por la Ley. Si necesita más información o ayuda para ejecutar la compensación, no dude en contactar con nuestro Departamento Fiscal.
Esperamos haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.