España tiene diecisiete normativas diferentes que regulan el Alquiler Turístico de viviendas turísticas, en función de cada Comunidad Autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el Estatuto de Autonomía, establece en su artículo 26.1.21 la competencia exclusiva de este organismo autonómico en materia de promoción y ordenación del turismo dentro de su ámbito territorial. Es decir, la Comunidad de Madrid es la competente, en exclusiva, de la regulación de los alquileres de vivienda de uso turístico (VUT) de su ámbito territorial.
Así pues, y con el objetivo de controlar la tendencia hacia una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico generadora de situaciones de intrusismo y competencia desleal, todo ello en un contexto de globalización del mercado en que se mueven los viajes, los alojamientos y en general la contratación vía «on line», se ha regulado por parte de la Comunidad de Madrid esta materia a través del Decreto 79/2014, de 10 de julio.
La regulación actual establece el régimen jurídico, las condiciones necesarias que deben reunir las viviendas de uso turístico para ejercer su actividad así como el régimen sancionador en caso de infracción.
Régimen Jurídico aplicable
La prestación del servicio de alquiler de viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual, sin carácter de residencia permanente. El requisito de la habitualidad exige el alquiler durante un período mínimo de tres meses continuados durante el año natural. Por tanto, el alquiler por un periodo inferior estaría prohibido.
Se requiere la inscripción de todas las viviendas de uso turístico en el Registro de Empresas Turísticas presentado una declaración responsable ante la Dirección General competente debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente. Este requisito resulta imprescindible en tanto que la publicidad del VUT exige incluir siempre el código de registro.
Respecto del requisito de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, fue suprimida por Decreto 111/2018, de 26 de junio del Consejo de Gobierno (El ayuntamiento de Madrid sí lo exigirá para aquellos localizados dentro del municipio).
Requisitos mas importantes a cumplir
Es posible alquilar cualquier tipo de vivienda siempre que disponga, como mínimo, de cocina, baño y dormitorio. Incluso los estudios siempre que dispongan de un máximo de dos camas convertibles.
Deben estar amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato, y con conexión a internet.
En la modalidad de apartamento turístico, la capacidad de cada uno será como máximo de dos plazas en cada dormitorio, además de dos plazas en camas convertibles en el salón, siempre que su superficie y distribución lo permitan
No pueden ser utilizadas con fines de residencia permanente, ni pueden alquilarse por habitaciones.
Las VUT deberán exhibir a la entrada, en lugar visible, la placa identificativa. Los precios de todos los servicios que se oferten también se deben exponer en lugar visible a la entrada de cada vivienda de uso turístico (se entenderán incluidoslos costes de los suministros, la ropa de cama y baño, y la limpieza).
Régimen sancionador
En la Comunidad de Madrid, el régimen sancionador se rige por Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid. Se distinguen tres grados de multas:
Serán sancionadas con multas de hasta 3.000 euros las infracciones leves como son las deficiencias en la prestación de los servicios, en el funcionamiento y limpieza, falta de distintivos o de documentación e información de exposición pública obligatoria, incorrección en el trato al usuario, la inexistencia de hojas de reclamaciones, o la negativa a entregarlas.
Entre 3.001 y 30.000 euros se impondrá por la comisión de infracciones graves como la alteración de los requisitos mínimos, el uso de rótulos diferentes a los de su clasificación, la ausencia de servicios obligatorios, la de limpieza o, entre otros, la no prestación de alguno de los servicios contratados, el incumplimiento de las condiciones de calidad o el incumplimiento de las normas sobre reservas y cancelaciones de plazas.
Las infracciones muy graves tendrán una sanción de entre los 30.001 euros y los 300.000 euros. Entre otras, la oferta, prestación de servicios y la realización de actividades, sin haber presentado la declaración responsable, la negativa u obstrucción a la actividad inspectora o la aportación de información o documentos falsos.
Las sanciones se graduarán teniendo en cuenta la gravedad de los perjuicios ocasionados, el beneficio ilícito obtenido, la trascendencia social de la infracción, la situación de predominio en el mercado, la capacidad económica de la empresa, la categoría del establecimiento, la reincidencia y las repercusiones negativas para el sector.
Debe advertirse que a la multa económica y en función de la gravedad, podrá suspenderse la actividad temporalmente, anularse la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas o incluso la clausura definitiva.
Plan Especial de Implantación de uso de hospedaje del Ayuntamiento de Madrid
Aunque la regulación de los alquileres de pisos turísticos es competencia exclusiva autonómica, el Ayuntamiento de Madrid está ya preparando una regulación local que va a establecer sus propias condiciones para aquellos pisos situados dentro del municipio. En el mes de Mayo de 2018, ya se planteó el borrador del Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje que se pretende aprobar en el próximo mes de Noviembre.
En dicho plan se plantea la división de la ciudad en 4 áreas:
- El área 1, correspondería al distrito de Centro.
- El área 2 afectaría a los distritos de Chamberí, Arganzuela, parte de los distritos de Salamanca y Retiro y el barrio de Argüelles en el distrito de Moncloa-Aravaca.
- El área 3, atañería al resto de la zona centro y zonas de Puerta del Ángel, Príncipe Pío y Chamartín.
- El área 4 pertenecería el resto de la ciudad de Madrid.
Entre las medidas recogidas en el plan se encontraría el establecimiento de un censo de pisos turísticos y la obligatoriedad de contar con una licencia de alojamiento turístico para aquellos que alquilen durante mas de tres meses. Con estas licencias se limitará la actividad del alquiler vacacional más allá de lo que establece la normativa turística de la Comunidad de Madrid. No obstante supondrá libertad en alquileres inferiores a 90 días. También se prevé la prohibición total de cambio de uso residencial a terciario en las áreas 1 y 2; la prohibición de abrir cualquier tipo de vivienda turística en edificios de uso residencial salvo que cuente con acceso independiente desde la calle; o la exigencia de un plan especial autorizado por el ayuntamiento para los cambios de uso en el resto de áreas.
Actualmente y en espera de la aprobación del nuevo Plan Especial, la Junta de Gobierno de Madrid mantiene la moratoria que comprendía la suspensión durante un año de la concesión de licencias para todas las modalidades de alojamiento turístico (incluidos apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico) en los inmuebles destinados actualmente a vivienda en todos los barrios del distrito Centro: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad y Sol, junto a los barrios de Palos de Moguer en el distrito de Arganzuela, de Recoletos y Goya en el distrito de Salamanca, de Trafalgar en el distrito de Chamberí, y de Argüelles en el distrito de Moncloa-Aravaca.
Esta moratoria en la concesión de licencias no afecta sin embargo a la oferta de alojamiento durante menos de 3 meses en las viviendas que constituyen residencia permanente, pues no están reguladas como alojamiento turístico por la normativa turística autonómica y no constituyen actividad empresarial.