En 2026, el mercado del alquiler de viviendas en España está marcado por un marco normativo que ha evolucionado significativamente en los últimos años, con especial atención a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que completó y reformó aspectos clave de la legislación anterior. Esta ley, junto con modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la implantación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como sistema de actualización de rentas, constituye el principal marco regulador actual en materia de vivienda y alquiler.
Qué regula la nueva Ley del derecho a la vivienda
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda desarrolla el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna, introduciendo medidas destinadas a mejorar la protección y accesibilidad tanto para inquilinos como para propietarios, al tiempo que intenta equilibrar las obligaciones del mercado.
Objetivos fundamentales de la ley
La normativa busca:
- Fomentar el acceso asequible a la vivienda, especialmente para colectivos vulnerables.
- Regular los contratos de alquiler de vivienda para ofrecer mayor estabilidad.
- Dar herramientas a las administraciones para contener precios abusivos en zonas de alta demanda.
- Facilitar la transparencia y seguridad jurídica en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios.
Principales cambios en los contratos de alquiler en 2026
La legislación ha introducido modificaciones sustanciales en diversos aspectos prácticos de los contratos de vivienda y alquiler.
Duración y prórrogas de los contratos
La LAU, modificada por la Ley de Vivienda, mantiene la duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica, con posibilidad de prórrogas automáticas en determinados supuestos. Esto ofrece mayor estabilidad al inquilino frente a finalizaciones abruptas de contratos.
Actualización de la renta: IRAV vs. IPC
Una de las novedades más relevantes para 2026 es el cambio en el mecanismo de actualización de las rentas. Hasta ahora, en muchos contratos se utilizaba el Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para revisar las rentas anualmente. Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, se ha implantado índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como normativa principal en los contratos firmados tras el 26 de mayo de 2023.
El IRAV es calculado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y sirve como límite máximo para la actualización anual de la renta, brindando mayor previsibilidad a arrendatarios y arrendadores frente a las fluctuaciones del IPC.
Zonas de mercado residencial tensionado
La Ley de Vivienda también permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde los precios de alquiler han aumentado de forma significativa y sostenida. En estas áreas, las administraciones pueden establecer controles adicionales sobre el precio del alquiler para evitar incrementos abusivos y proteger a los arrendatarios.
Incentivos y medidas fiscales
Además de las normas sobre contratos y rentas, en 2026 existen iniciativas fiscales y administrativas destinadas a incentivar la oferta de vivienda en alquiler y promover proyectos de vivienda asequible, especialmente en áreas urbanas con alta demanda.
Desafíos del mercado actual
A pesar de las reformas, el mercado de alquiler sigue enfrentando desafíos importantes en 2026, como la finalización de un gran número de contratos firmados en 2021, con posibles subidas de precio o necesidad de búsqueda de vivienda nueva en un contexto competitivo.
¿Qué contratos de alquiler se actualizan con el nuevo IRAV?
Los contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se actualizan según el IRAV. Los contratos anteriores pueden seguir utilizando el IPC u otros índices pactados, salvo que se renegocien.
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Es un área declarada por la comunidad autónoma donde los precios de alquiler han superado ciertos umbrales de asequibilidad o demanda. En estas zonas pueden aplicarse controles adicionales de precios para proteger a los arrendatarios.
¿La nueva ley protege más al inquilino o al arrendador?
La Ley de Vivienda busca un equilibrio, aunque muchas medidas refuerzan la seguridad para inquilinos (duración de contratos, límites de actualización). Al mismo tiempo existen incentivos y requisitos que también benefician a quienes invierten en alquiler asequible.
¿Puedo pactar una actualización de renta superior al IRAV?
En la práctica, si ambas partes lo acuerdan libremente y no existe legislación específica que lo prohíba en la zona tensionada, pueden pactarse condiciones distintas. No obstante, el IRAV sirve como límite de referencia estándar.
¿Qué pasa si mi contrato termina y no quiero renovarlo?
Si alguna de las partes decide no renovar el contrato, se deberá respetar el plazo legal de preaviso establecido en la normativa vigente o las condiciones pactadas en el contrato, siempre dentro del marco de la Ley de Vivienda y la LAU.
